Verwaltungsgesellschaft
Anlageschwerpunkt
Bewertungsintervall
Performance
Währung
Anlageregion
Gesetzlicher Fondstyp
Investmentgesellschaft
TER
Rechtsform
Vertriebsland
Verwahrstelle
29.01.2018
Immobilienfonds: Grosse Chancen und überschaubare Risiken

Die Kapitalanlage ist eine Angelegenheit, mit der viele Erwartungen, aber auch viele Ängste verknüpft werden. Aus Angst vor Verlusten legen viele Kunden ihr Geld nach wie vor in erster Linie in flüssige Mittel wie Taggelder und auf Sparbüchern an. Gut strukturierte, diversifizierte und professionell gemanagte Immobilienfonds können bei einer vergleichbaren Sicherheit deutlich bessere Erträge generieren. Immobilien sind neben Aktien jene Anlageklasse, die noch auf breiter Front Rendite bringen. Dabei ist „Betongold“ nicht nur ein Thema für grosse, reiche und institutionelle Anleger. Auch Privatanleger und Vorsorgesparer können daran teilhaben. Das Chance/Risiko-Verhältnis dieser Fonds überzeugt. Die Volatilität (Schwankungsintensität) des Fondspreises fällt sehr niedrig aus. Der Kursanstieg erfolgt in der Regel stetig und unspektakulär. Über das Jahr hinweg summiert sich die Rendite auf diese Weise bei Immobilienfonds durchschnittlich auf rund 5 %.

In Deutschland boomt der Immobilienmarkt
In Deutschland ist im Immobilienmarkt im Jahr 2017 mehr als 60 Mrd. Transaktionsvolumen umgesetzt worden. Die Wohnungsknappheit in Deutschland hat ihren vorläufigen Höhepunkt erreicht, doch eine Entspannung der Märkte ist nicht in Sicht. Nicht nur Wohnungen und Häuser werden derzeit zu Rekordpreisen und immer schneller verkauft, auch Immobilienfonds erleben einen lange nicht gesehenen Aufschwung. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in den Grossstädten und den deutschen Ballungsgebieten übersteigt bei Weitem das Angebot. Diese positive Entwicklung der letzten Jahre birgt aber auch gewisse Risiken, wie weiter hinten ausgeführt. 

Investitionsmöglichkeiten
Die Möglichkeiten von Investitionen in Immobilien unterscheiden sich jedoch deutlich. Bei Immobilienaktien und Immobilien-Aktienfonds kauft der Anleger einen Teil der Firmen, deren Geschäft die Immobilienbewirtschaftung ist. Bei einem Immobilienfonds, welcher die Immobilien direkt besitzt, partizipiert der Anleger direkt an bestehenden Geschäfts- oder Wohnbauten. Der Anleger kann an den Erträgen einer Liegenschaft teilhaben und auf eine Wertsteigerung des zugrundeliegenden Immobilienparks hoffen.
 
Ein weiterer Vorteil von Immobilienfonds ist, dass die Auswahl der Immobilien und deren Bewirtschaftung Angelegenheit des Fondsmanagements ist: Der Anleger kauft sich gewissermassen die Kompetenz in der Immobilienbewirtschaftung gleich mit. Abschreibungen und Instandhaltungen der Baulichkeiten sind anders als beim Eigenheim nicht das Problem des Anlegers. Dies hat jedoch auch seinen Preis: In Immobilienfonds zu investieren ist nicht billig.

Offener oder geschlossener Immobilienfonds
Offene und geschlossene Fonds funktionieren nach unterschiedlichen Spielregeln. Offene Fonds verwalten Immobilien, häufig Geschäftsimmobilien, Hotels oder Einkaufszentren, aber auch Mietshäuser und grosse Wohnüberbauungen. 
Der Fondsmanager sucht immer wieder neue Objekte, in die er investiert. Anleger können in den Fonds investieren und aus diesem gemeinsamen Portfolio mit anderen Anlegern ihre Gelder grundsätzlich auch jederzeit wieder abziehen, gegebenenfalls sind gewisse Kündigungsfristen zu berücksichtigen. Durch das Anteilsgeschäft besteht das Risiko, dass bei einer zu hohen Liquidität, der Fondsmanager gezwungen wird, trotz fehlender Opportunitäten in neue Liegenschaften zu investieren. Hingegen bei grösseren Rücknahmen besteht die Gefahr, dass der Fonds temporär sistiert werden muss, bis die notwendige Liquidität geschaffen worden ist, was für die Anleger unter Umständen Verluste bedeuten kann.

Bei einem geschlossenen Fonds werden Gelder eingesammelt bis zumeist eine einzelne Immobilie finanziert ist. Wenn
die Summe erreicht ist, nimmt der Fonds in der Regel keine weiteren Gelder mehr an. Diese Form von Immobilieninvestments ist sinnvoll für langfristig orientierte Anleger. Im Unterschied zum offenen Fonds ist es schwieriger, Anteile wieder zu veräussern. Es bestehen aber auch Mischformen von offenen und geschlossenen Fonds.

Risiken
Wesentliche Risiken bei Immobilien im Direktbesitz sind die Immobilienpreise und Zinsen. In Wohnungen und Häuser zu investieren bietet zwar langfristig einen guten Inflationsschutz, aber keine Sicherheit vor konjunkturellen Risiken. Es ist eher das Gegenteil der Fall, von sinkenden Preisen bis hin zum Immobiliencrash bzw. dem Platzen einer allfälligen Immobilienblase sind Anleger direkt betroffen. Deshalb sollte man bei der Auswahl von Immobilienfonds aufmerksam den Fondsprospekt lesen, um festzustellen, in welche Gebäudetypen (z.B. Bürogebäude, Wohnimmobilien, Einkaufszentren oder Hotels) und in welche Länder oder Regionen der Fonds investiert. Wenn andererseits die Zinsen steigen, wird die Finanzierung der Immobilien teurer, was die Nettorenditen negativ beeinflussen kann. Immobilienfonds oder Immobilien-
investments sollten daher generell nur als Beimischung zu einem Wertschriftendepot dienen.
 
Trend
In jüngster Zeit werden vermehrt Immobilienfonds aufgelegt, welche in sanierungsbedürftige Objekte investieren. Diese werden energetisch modernisiert und der Wohnraum wird durch Ausbau von Dachgeschossen verdichtet. Damit werden die Mieteinnahmen erhöht und der Wert der Häuser steigt. Anschliessend können die Immobilien zu einem höheren Wert wieder verkauft werden.

Fondsplatz Liechtenstein

Der Fondsplatz Liechtenstein profitiert von einem stabilen Finanzplatz mit einem leistungsfähigen Bankensystem und moderater Steuerbelastung. Durch die Mitgliedschaft Liechtensteins im Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) und die Umsetzung der relevanten EU-Fondsrichtlinien (OGAW bzw. UCITS und AIFM) in die nationalen Gesetze profitieren liechtensteinische Fonds von einem einfachen und diskriminierungsfreien Zugang zum europäischen Markt. Der Fondsplatz Liechtenstein bietet somit ideale Rahmenbedingungen für das Aufsetzen von so genannten Alternative Investment Funds (AIF), welche in Immobilien investieren.



Alex Boss
CEO
Ahead Wealth Solutions AG